金八号配资首单外资消费REIT发行火爆

来源：郁言债市金八号配资

摘要

本周（2025年9月1-5日）中证REITs全收益指数收于1078.42点，周度上涨0.47%，延续了上周的修复形态。周内来看，周二至周四连涨三天，累计涨幅达到1.18%，周五回撤了0.43%。我国已上市的73个REITs项目总市值收于2192亿元，环比增长0.19%，其中流通市值合计1054亿元。

大类资产角度，当前REITs极易受到股债市场影响，当市场风险偏好加强时，偏红利概念的REITs表现往往偏弱。本周沪金、沪银和COMEX黄金分别上涨了4%、4.55%和3.52%，大幅跑赢REITs、权益、债券。国内权益市场周二至周四急跌，商品市场则涨跌分化，多晶硅强势反弹。

►二级市场金八号配资

REITs继续修复，除了数据中心REITs回调了0.24%外，其余资产收红。本周47只REITs上涨，2只持平，24只收跌。

消费设施板块以1.48%的涨幅继续领先，嘉实物美消费、华安百联消费两只热门REITs分别上涨了1.81%和3.41%。物美消费资产位于北京核心区域，业绩补偿机制下分红较有保障。百联消费在上海五角场，2024年末年化分派率高达5.5%左右，2025年初至今价格也上涨近39%。目前物美消费、百联消费、华威市场的预测分派率仍在4%以上，值得关注。

租赁住房板块本周上涨1.22%，具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢4只REITs本周分别上涨0.75%、1.59%、1.78%和-1.22%，对应的分派率在2.6-3.1%之间，上海地产的预计分派率在4%以上，蛇口租赁住房的林下项目设置了EBITDA补足机制。租赁住房板块资产质量好、出租率高且稳定，债市企稳后可重点跟踪。

REITs成交情绪继续走低，日均成交额5.56亿元、日均成交量1.24亿份、日均换手率0.55%，环比分别下降12.74%、13.31%、0.09pct。近期多只REITs进行分红，前期分红次数偏少、可供分派金额较高的项目值得关注。

从中债估值收益率来看，仓储物流4.86%、园区4.49%和交通设施4.45%靠前，可优先选择设置了业绩“兜底”、出租率表现尚可的经济发达区域项目，如普洛斯、联东科创、招商科创、东久新经济。产权类项目现金分派率较高的分别是园区4.27%、消费4.19%和仓储4.02%，租赁住房约3.06%。

► 一级市场

首单外资消费REIT完成询价，凯德商业的网下投资者认购倍数超250倍，与近期发行的绿发商业、唯品会奥莱相当。项目将募集22.872亿元，估值25.69亿元，2025年年化和2026年预测现金流分派率分别为4.40%和4.53%。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年9月1-5日）中证REITs全收益指数收于1078.42点，周度上涨0.47%，延续了上周的修复形态。周内来看，周二至周四连涨三天，累计涨幅达到1.18%，周五回撤了0.43%。截至2025年9月5日，我国已上市的73个REITs项目总市值收于2192亿元，环比增长0.19%，其中流通市值合计1054亿元。

大类资产角度，当前REITs极易受到股债市场影响，当市场风险偏好加强时，偏红利概念的REITs表现往往偏弱。本周沪金、沪银和COMEX黄金分别上涨了4.00%、4.55%和3.52%，大幅跑赢REITs、权益、债券。国内权益市场周二至周四急跌，沪深300、中证500、中证1000本周跌幅分别为-0.81%、-1.85%和-2.59%。国内商品市场涨跌分化，多晶硅强势反弹。

二级市场

1.1 价格：数据中心有所回撤，消费、保租房领涨

本周REITs继续修复，除了数据中心REITs回调了0.24%外，其余资产收红。

消费基础设施板块以1.48%的涨幅继续领先，嘉实物美消费（北京）、华安百联消费（上海）两只热门REITs分别上涨了1.81%和3.41%。嘉实物美消费资产位于北京核心区域，2025-2028年业绩补偿机制对应的预期可供分配金额分别为6,960、7,279、7,504和7,690万元，2025年上半年可供分配金额已达到3,529万元，分红保障程度高。华安百联消费地处上海五角场区域，2024年末的年化分派率高达5.5%左右，2025年初至今价格也上涨近39%。目前消费设施板块的嘉实物美消费、华安百联消费、易方达华威市场的预测分派率仍在4%以上，值得关注。

租赁住房板块本周上涨1.22%，具有扩募概念的深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢4只REITs本周分别上涨0.75%、1.59%、1.78%和-1.22%，对应的现金分派率预计分别为2.65%、3.08%、2.73%和2.89%。汇添富上海地产租赁住房的预计分派率在4%以上，招商基金蛇口租赁住房的林下项目设置了EBITDA补足机制。租赁住房板块整体资产质量好、出租率高且稳定，债市企稳后可以重点跟踪。

个券层面，本周47只REITs上涨，2只持平，24只收跌，高速、园区、仓储个券分化，值得挖掘。涨幅靠前的分别是华夏合肥高新（+3.60%）、华安百联消费（+3.41%）、华夏金隅智造工场（+2.95%，业绩补偿机制）、华安外高桥（+2.82%）。跌幅靠前的是博时津开产园（-2.72%，9月19日解禁）和华泰江苏交控（-2.29%，9月1日分红除息）。

1.2 流动性：成交情绪继续走低

本周REITs成交活跃度继续下滑，日均成交额5.56亿元、日均成交量1.24亿份、日均换手率0.55%，环比分别下降12.74%、13.31%、0.09pct。

分板块来看，本周八大资产类型换手率均下滑，日均换手率靠前的是新型设施（1.29%）、市政环保（0.80%）和租赁住房（0.78%），消费设施板块换手率仍然最低，日均仅0.39%。从主力资金流向来看，主力净流入率靠前的板块是市政环保（2.37%）、仓储物流（2.21%）和产业园区（1.99%），靠后的板块是消费设施（-4.54%）和能源设施（-1.58%）。在消费、租赁住房等板块估值偏贵的背景下，主力资金尝试进入仓储和园区，部分园区出租率优于市场且分派率较高，仍值得关注。

个券层面，本周交易活跃度前三的分别是招商科创、工银蒙能清洁能源和华泰江苏交控，日均换手率分别为2.0%、1.9%和1.7%，价格涨跌幅分别为+0.06%、-0.48%和-2.29%。近期多只REITs进行2025年度分红，分红次数偏少、可供分派金额较高的项目值得关注，在权益登记日、除息日前后可尝试分红抢息策略，可重点关注博时蛇口产园、华安张江产业园、博时津开产园等2025年尚未分红项目。

2025年9月解禁的项目共有3个，分别是博时津开产园（2025/9/19）、华夏大悦城商业（2025/9/20）和易方达广开产园（2025/9/23）。近期市场交投情绪有所回落，提示关注近期解禁项目带来的潜在交易压力和大宗交易机会。

1.3 估值：价格不便宜，优先选择设置“业绩兜底条款”项目

从中债估值收益率来看，本周消费设施板块变化幅度仍然最大，整体减少了0.10pct至2.38%。仓储物流（4.86%）、产业园区（4.49%）和交通设施（4.45%）估值收益率靠前，板块内个券数量较多、估值分化较明显金八号配资，优先选择设置了业绩兜底条款、出租率表现尚可的经济发达区域项目，如中金普洛斯、中金联东科创、招商科创、国泰君安东久新经济、国泰君安临港创新产业园。

从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是产业园区（4.27%）、消费设施（4.19%）和仓储物流（4.02%），租赁住房板块现金分派率约3.06%。华夏北京保障房REIT扩募后预测现金分派率将提升至2.82%左右，可继续关注扩募能提升分派率的保租房项目。

一级市场

2.1 首单外资消费REIT询价火爆，网下认购倍数超250倍

国内首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT于2025年9月4日完成询价，询价区间为4.756—5.932元/份，最终认购价格确定为5.718元/份，发售规模为4亿份，募集合计22.872亿元。截至2025年3月末，两个项目估值合计为25.69亿元。上市后预计仍有较大涨幅空间。

本次华夏凯德商业REIT提交有效报价的网下投资者共有142家，有效拟认购份额数量总和为2,820,996万份，为初始网下发售份额（11,169.2万份）的252.57倍，网下投资者配售比例与近期发行的消费REITs相当，中国绿发商业（2025/6/9询价）、唯品会奥莱（2025/8/13询价）的网下认购倍数分别为249.72、252.78倍。华夏凯德商业REIT的公众投资者认购中签率，可以参考的绿发商业和唯品会奥莱公众投资者中签率为0.15-0.30%。

根据华夏凯德商业REIT的招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏凯德商业REIT的2025年年化和2026年预测现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）分别为4.40%和4.53%，目前与华安百联消费REIT相当。作为首单外资消费REIT项目，发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商，值得关注。

截至2025年9月5日，年内剩余潜在发行项目6-7单左右。具体来看：

当前已发售待上市的有1单（中金唯品会奥特莱斯2025-8-27基金合同生效），已询价正在发售的1单（华夏凯德商业资产2025-9-9发售首日），交易所已反馈9单（中航天虹消费2025-9-3、中信建投沈阳国际软件园2025-8-11、华夏安博仓储物流2025-7-17、华夏中海商业资产2025-7-15、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理1单（华夏湖北交投楚天高速2025-8-22）。

2.2

本周其他要闻

1.【中信建投国家电投新能源REIT】项目公司已收到国网江苏省电力有限公司支付的“可再生补贴2025年第一批专项资金”，金额共计2.58亿元。

2.【华安外高桥REIT】公告2025年度第一次分红，每10份派现1.1275元，权益登记日为9月9日。

3.【平安广州广河REIT】拟于2025年9月9日9:00-12:00举办投资者开放日活动。

4.【红土创新深圳安居REIT】拟于2025年9月11日14:00-17:00举办投资者开放日活动。

5.【红土创新盐田港REIT】拟于2025年9月11日9:00-12:00举办投资者开放日活动。

6.【工银蒙能清洁能源REIT】拟于2025年9月11日9:00-16:00举办2025年第一次投资者开放日活动。

7.【南方顺丰物流REIT】拟于2025年9月11日14:00-16:00举办投资者开放日活动。

8.【博时蛇口产园REIT】拟于9月16日（周二）14:00-16:00在光明区凤凰街道侨凯路招商局智慧园举行2025年第三次投资者关系活动。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

公募REITs周速览：

关注“业绩兜底条款”项目

八月以来，公募REITs连跌三周

连收5根阴线，租赁住房板块跌幅最大

首单资产混装经营权REIT扩募

全收益指数跌破1100点位

产业园REITs领涨，张江集团拟再增持

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文中报告节选自华西证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。

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分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《首单外资消费REIT发行火爆》

报告发布日期：2025年9月7日

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